Es necesario que las personas que viven en España y quieran realizar un cambio de vivienda, conozcan toda la información precisa sobre la exención por reinversión de vivienda habitual a efectos de IRPF.

Este beneficio fiscal ha sido materia de algunos pronunciamientos por parte de los tribunales y la administración, y por esa razón es necesario saber todo acerca de su normativa, con la finalidad de poder darle una aplicación correcta.

Por ello es que mediante el presente post, comentaremos todo acerca de la reinversión de vivienda habitual en la renta.

¿Qué es la vivienda habitual?

La vivienda habitual de una persona, es aquella que ha sido habitada por el individuo de forma continua, durante un periodo de tiempo de 3 años como mínimo.

Sin embargo, existen algunas excepciones o situaciones por las que también se les pueden considerar como vivienda habitual, que son las siguientes:

  1. En el caso de que se produzca el fallecimiento del contribuyente.
  2. En el caso de que se den otras situaciones, que por obligación requieran el cambio de domicilio, como el caso de que se diera la celebración de matrimonio y si ocurriera la separación matrimonial. También se considera el caso de obtener el primer empleo, cambio de empleo u otras situaciones que estén fundamentadas.
Reinversión de vivienda habitual en la renta

Exención por reinversión en vivienda habitual

Una reinversión en vivienda habitual, es cuando en un plazo menor de 2 años, vendemos la propiedad que hemos habitado y procedemos a comprar una nueva.

Pero existen unas normativas de Hacienda para que una vivienda pueda ser  considerada como habitual, ya que para hacer una reinversión, se tiene que tratar de una vivienda habitual siguiendo estas normativas.

Es decir, que en primer lugar tenemos que haber vivido en ese lugar al menos durante 3 años como mínimo y de forma continua.

Vale la pena resaltar que, luego de que hayamos realizado la compra de la nueva casa o domicilio habitual, sólo tendremos un plazo máximo de 12 meses desde la compra, o desde que se terminan las obras del inmueble, para trasladarnos.

Esto quiere decir que, en caso de que realicemos una compra de un inmueble, la operación también contará como una reinversión, independientemente de que no podamos habitarla de inmediato.

En España, las ganancias patrimoniales adquiridas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, pueden resultar libres al momento en que la suma total alcanzada por la transmisión se vuelva a invertir para la adquisición de otra vivienda habitual, o en la recuperación de la que se vaya a convertir en vivienda habitual.

Si se da el caso de que el contribuyente haya empleado dinero prestado para comprar la vivienda habitual transmitida, esto se estima como valor total alcanzado en la transmisión.

Además de la estimación de transmisión, en los términos determinados por la Ley del Impuesto, menos el principal del préstamo pendiente de amortizar

¿Cómo afecta a la declaración de la renta?

Es muy importante saber que cuando realizamos una reinversión de vivienda habitual, tenemos la ventaja de ahorrarnos los impuestos a pagar en la declaración.

Esto sucede porque se le considera una reinversión, teniendo en cuenta los parámetros anteriormente mencionados, por lo que estaremos libres de pagar los impuestos en la renta.

Por esta razón, es preciso que sepamos que en caso de haber transmitido nuestra vivienda habitual y volviéramos a invertir el dinero obtenido, tenemos que cumplir algunos requisitos que son necesarios, para no tener que pagar impuestos por la ganancia de esta.

Las ganancias patrimoniales que pueden disfrutar de exención, son aquellas que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, cuando el costo total del valor de transmisión se vuelva a invertir en la adquisición o recuperación de una nueva vivienda.

En consecuencia, interpretamos que el contribuyente está cediendo su vivienda, cuando se considere que ésta corresponde a ser la vivienda habitual en ese momento.

También puede ser tomada en cuenta, si la vivienda ha sido considerada como habitual en el último par de años, anteriores a la fecha de transmisión.

De igual manera, se dará derecho a la exención por reinversión de los montos obtenidos en la enajenación, que se empleen para cubrir el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquella.

¿Qué es el plazo para la reinversión?

Es el plazo que existe antes de volver a invertir un monto que se obtuvo por otra venta, lo que deberá realizarse de una vez o sucesivamente, en un período menor a dos años.

Consideramos que la reinversión se realiza dentro del plazo, cuando la venta se hubiese efectuado a cuotas o con precio aplazado.

Debemos destacar y asegurarnos de que el monto de los plazos esté destinado al objetivo previsto, dentro del período impositivo en que se vayan recibiendo los mismos.

En caso de que la reinversión no se lleve a cabo el mismo año de la venta, según  lo previsto anteriormente, entonces el contribuyente tendrá obligatoriamente que hacer constar en la declaración del impuesto del ejercicio, que se obtiene la ganancia de patrimonio.

Además de atestiguar que su plan es reinvertir en las condiciones y plazos que están previsto en la ley.

Tipos de reinversión vivienda habitual

En la mayoría de los casos y lo que ocurre más comúnmente, es que el monto obtenido en la venta no sea exactamente igual al de la compra, y es por eso que hay diferentes tipos de reinversión, las cuales afectarán de una manera u otra a la declaración.

Reinversión parcial

La reinversión parcial es cuando el contribuyente no ha utilizado todo el dinero de la venta en la reinversión de la nueva vivienda.

Esto quiere decir, que parte de la compra es una reinversión y la otra parte se realiza por medio de un financiamiento o préstamo.

Esto está clasificado por Hacienda como una reinversión parcial, es decir, que solo debemos tributar los impuestos de la parte que no hayamos reinvertido, debido a que ésta se considera como una ganancia patrimonial.

Reinversión total

Para los casos de reinversión total, no nos veremos en la obligación de tributar nada, ya que hemos reinvertido todo el dinero.

Reinversión con financiación

En caso de que hayamos adquirido una nueva vivienda habitual antes de haber vendido la antigua, probablemente no hayamos podido hacer la reinversión y seguramente, ya habremos contratado la hipoteca.

Esto trae como consecuencia que no podamos gozar de la exención, ya que solo se podrá aplicar a las cuotas de los casos anteriores, después de haber vendido el inmueble.

¿Quién está exento de pagar el impuesto por reinversión vivienda habitual?

En España existen algunos casos que están exentos de tributar los impuestos en la renta por reinversión de vivienda habitual, aparte de los que en realidad realizan la reinversión de vivienda habitual. Estos casos son los siguientes:

  • Rehabilitación del inmueble: Mientras que los gastos no superen el 25% del precio de compra del inmueble, entonces el costo de rehabilitación se podría considerar como parte de la reinversión.
  • Personas Mayores de 65 años: En caso de que el contribuyente sea mayor de 65 años, estará exento de pagar el IRPF si vende su vivienda habitual.
  • Rehabilitación sin compra:Si reinvertimos el dinero de la venta en la rehabilitación de una casa que ya teníamos, ya sea por donación o herencia vivienda habitual

Sin embargo, debemos mencionar que cuando se dice rehabilitación, esto se trata única y exclusivamente de obras en la estructura del inmueble, que sin ellas no sería posible o seguro vivir en la casa.

Reinversión de vivienda habitual en la renta

En caso de ser obras de estética, estas no podrán ser incluidas en el exento de pagar el IRPF.

Incumplimiento de las condiciones

Es necesario que hablemos un poco acerca de lo que traerá como consecuencias el posible incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en la ley, ya que esto acarrea el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.

En caso de que se presente esta situación, el contribuyente debe atribuirse la parte de la ganancia patrimonial que no exenta al año en que la obtuvo, realizando una declaración-liquidación complementaria, incluyendo los intereses de demora.

Se presentará en el plazo pertinente, entre la fecha en que se lleve a cabo el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento. 


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