Si tienes pensado vender algún inmueble de tu propiedad, seguramente te interesará mucho continuar leyendo el presente post, ya que hablaremos todo sobre qué es el impuesto de plusvalía y cómo calcular la plusvalía de la venta de tu vivienda.

Este impuesto debe ser pagado en toda España al realizar la venta de un inmueble, debido a que en el territorio español cada año ocurre que las propiedades tienden a revalorizarse, lo cual influye a la hora adquirir un inmueble.

Esto quiere decir, que si una persona compra una vivienda por un determinado monto de dinero y luego decide venderla años más tarde, lo normal es que sea a un precio más alto del original, y es de allí de donde sale el pago del impuesto plusvalía municipal.

¿Qué es el impuesto de plusvalía de una vivienda?

La plusvalía es el impuesto compra vivienda que se debe pagar por el aumento del precio del terreno de naturaleza urbana, tenga una construcción en él o no. Es decir que es el tributo que se debe pagar cuando obtienes una ganancia del aumento de una propiedad que se vende.

Aunque, esto también se paga en el caso de que recibas una donación o cuando se hereda una vivienda.

Este es un impuesto municipal, es decir, que cada municipio del territorio español debe encargarse de realizar el cobro de este impuesto, a aquellas personas que venden una propiedad. Además, es potestad de cada municipio determinar los porcentajes o la cantidad que se debe pagar de este impuesto.

Cabe destacar que en la actualidad, está vigente una sentencia del Tribunal Supremo en España y Tribunal Constitucional, la cual suspende el pago de este impuesto a todas aquellas personas que al vender una propiedad, en vez de obtener una ganancia, tienen una perdida.

Por esta razón, al momento que tengas pensado realizar la venta de tu inmueble, sería bueno que primero te informes sobre cuál será tu situación después de la venta, en cuanto a la ganancia o pérdida que obtengas.

En caso de que sea ganancia, debes acercarte hasta el ente municipal que te corresponda según la zona donde vivas, pagar e informarte cuál será el cálculo plusvalía o la cuota fijada para ese municipio.

La plusvalía es un impuesto de carácter obligatorio, es decir, al vender una propiedad con terreno municipal, estás en el deber de pagar este impuesto. Es necesario resaltar que el dinero que se recolecta del cobro de este impuesto, es utilizado para cubrir gastos públicos de las demandas ciudadanas.

Entonces como hemos mencionado anteriormente, queda claramente especificado que la base imponible de la plusvalía municipal la establece el aumento del costo de la tierra urbana, por eso este impuesto se paga cada vez que se venda la propiedad.

En base a esto, la plusvalía se debe hacer cada vez que la propiedad tenga nuevo dueño, lo que puede ocurrir en caso de compraventa, donación, herencia o permuta. Por esta razón, es de suma importancia saber cómo se calcula la plusvalía municipal por la venta de una propiedad.

¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía?

Ahora bien, ¿cómo hacemos para saber cuál es el cálculo correcto de plusvalía? No debes preocuparte por eso, ya que aquí te contaremos de qué forma hacerlo, solo debes seguir las siguientes recomendaciones:              

Si quieres saber cómo calcular plusvalía venta de tu vivienda, lo primero es asesorarte sobre el valor catastral del terreno, que es muy diferente al precio de la construcción. El valor catastral lo puedes encontrar marcado en el recibo del IBI y en el documento de catastro de la vivienda.

Para poder saber el monto exacto del aumento de la propiedad, debes emplear el monto de revalorización determinad por el municipio donde se encuentra ubicado el inmueble. Este es un monto fijo por año, razón por la cual debe ser calculada de acuerdo a los años que el propietario tenga con el inmueble.

En ese aumento de valor se aplica el impuesto de plusvalía, que es el diferente para cada municipio, sin embargo, nunca debe ser mayor al 30%. Finalmente, debes aplicar las bonificaciones que permita tu municipio.

Cada caso posee unas bonificaciones diferentes y cada ayuntamiento aplica los descuentos que le parece mejor, según sus propias reglas. Es por ello que entre las recomendaciones más importantes está la de informarte primero cuales son los requerimientos establecidos por tu municipio.

Para poder realizar el cálculo del impuesto cuando vendes un inmueble, es necesario que tengas presente que el cálculo de la plusvalía se debe hacer sobre la base imponible, que está determinada según cual sea el valor catastral del terreno en el momento que se realice la venta de la vivienda.

Luego, a ese valor catastral se le aplica un porcentaje de aumento de acuerdo a los años que duró la persona con esa propiedad, y finalmente sobre la base imponible se aplica un tipo de gravamen, determinado por cada uno de los municipios en sus ordenanzas.

Es preciso resaltar que se ha dictaminado incorrecto el cálculo matemático para poder determinar el monto de la base imponible, al calcular el aumento  del costo del terreno a futuro, puesto que los municipios realizan el cálculo sobre la última valía catastral.

Este dictamen incorrecto fue de acuerdo al método aplicado por distintos juzgados y tribunales, para manifestar que el cálculo errado infiere un cobro desmesurado a las personas que deben pagar este impuesto.

Cabe destacar que la ley de haciendas que regula el impuesto de plusvalía municipal, no asegura que la operación matemática que se utilice para realizar el cálculo de la plusvalía de la venta de una casa, debe ser la multiplicación.

Pero los municipios utilizan este tipo de operación para realizar dicho cálculo de la plusvalía, multiplicando el valor catastral por el porcentaje total del aumento.

¿Cuánto me toca pagar de plusvalía municipal?

Para saber cuál es el monto de que debemos pagar del impuesto de la plusvalía municipal, primero debemos saber cuál es el monto de la cuota que establece el municipio donde está ubicada la propiedad, ya que cada municipio determina los montos a pagar de plusvalía por la venta de un inmueble.

¿Quién paga el impuesto de plusvalía?

De acuerdo a cada caso debería ser de la siguiente forma:

  • Vendedor: Si el traspaso de la propiedad se ha hecho por medio de una venta, entonces será el vendedor el que deberá pagar el impuesto de plusvalía. Sin embargo, hay casos donde el comprador y el vendedor pactan un acuerdo donde cualquiera de ellos dos podría ser el que pague el monto del impuesto.
  • Comprador: El comprador también podrá hacerse cargo del pago del impuesto de plusvalía en el caso de que el vendedor no sea residente en España, en el caso de que sea un extranjero, entonces la obligación del pago pasa a ser del comprador.
  • Heredero o receptor de una donación: En el caso de recibir una herencia o una donación, entonces quien recibe la herencia será quien debe pagar el impuesto de plusvalía.

¿Qué plazo tengo para presentar la plusvalía?

cómo calcular plusvalía venta vivienda

El vendedor, sujeto pasivo o a quien le corresponda realizar el pago del impuesto de plusvalía, está en la obligación de dirigirse ante el municipio que le corresponda  según la ubicación de su propiedad, y realizar la autoliquidación de acuerdo a lo estipulado por la ley.

Debe ser pagado en un plazo de 30 días hábiles, sin incluir sábados, domingos ni días feriados. Los treinta días contando desde la fecha en que se elabore el documento de venta o de la donación, y en los caso de herencia puede tener hasta de seis meses a un año de prórroga para realizar el pago.

Para declarar la plusvalía en el municipio que corresponda, debes llevar los documentos correspondientes, que según el caso sería la escritura notarial de la compraventa, o el documento de aceptación de la herencia o la donación.

¿Quién está exento de pagar la plusvalía?

El impuesto de plusvalía es de carácter obligatorio, en la mayoría de los casos la persona debe cumplir fielmente con el pago del mismo, sin embargo, hay excepciones en las que se no es obligatorio pagarlo o se puede evitar realizar este pago, como podría ser en los siguientes casos:

  • Entre cónyuges: Si la transmisión de la propiedad se realiza entre unos esposos, por ejemplo; cuando existe una sentencia que protege a los hijos en casos de nulidad, divorcio o separación matrimonial.
  • Entidades concretas: En caso de que el sujeto pasivo que debe realizar el pago sea el estado, alguna de las comunidades autónomas, el municipio o sus entidades locales, las instituciones benéficas, entre otras.
  • Patrimonio histórico-cultural: En caso de que el inmueble sea nombrado conjunto histórico-artístico o sea considerado parte del interés cultural, además de que sus propietarios certifiquen que se han hecho cargo de realizarle mejoras y mantenerlo en buen estado. 

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